Aujourd’hui, l’investissement locatif est une manière intéressante de constituer son patrimoine immobilier et s’assurer d’une rentrée d’argent complémentaire intéressante. Toutefois, les propriétaires souhaitant mettre en location leur bien doivent parfois réaliser quelques travaux avant de le proposer sur le marché. Petit tour d’horizon.
Sommaire
S’assurer de la décence du logement
On entend par décence le respect des normes de santé et de sécurité de l’occupant. Pour être plus précis, il est obligatoire que les ouvertures (portes et fenêtres) ainsi que le toit soient en bon état pour respecter ces critères. Chaque élément composant le logement doit être en accord avec les normes de santé et de sécurité. En cas de danger potentiel (fissures, problèmes d’humidité, fuites, etc.), le propriétaire est tenu par la loi d’engager des travaux de rénovation.
Outre la santé, le minimum de confort :
- eau chaude sanitaire,
- eau potable,
- chauffage,
- accès aux sanitaires
- présence d’une fenêtre pour l’aération et l’apport de lumière naturelle.
Si le logement ne présente aucun de ces éléments, il est du devoir légal du propriétaire d’apporter les modifications nécessaires.
Le logement doit également être conforme au niveau électrique. Parce qu’un défaut d’un tel réseau est un danger potentiel pour l’occupant et le voisinage (risques d’électrocution et d’incendie), le propriétaire doit entreprendre les travaux en conséquence. En cas de mise en location à l’encontre du respect de la législation, le locataire est en droit de saisir la justice. Attention : une installation vétuste n’est pas forcément hors norme !
Vétusté : une affaire pour le bailleur
Un logement vétuste, bien que respectant tous les critères de décence, doit également faire l’objet de travaux de rénovation. On peut distinguer les signes de vétusté visuellement :
- Revêtement de sol déteints,
- Murs jaunis,
- Peintures écaillées,
- État général de la chaudière,
Ne pas confondre vétusté et mauvaise utilisation par le locataire : on parle de vétusté pour le vieillissement naturel des équipements. Toute dégradation engendrée par l’utilisation quotidienne n’est pas considéré comme de la vétusté et peut, pour remplacer l’équipement défaillant, être retiré de la caution pour engager les travaux de rénovation. En outre, les travaux à la charge du propriétaire comprennent également la remise en état des éléments trop vétustes. Il est donc important de remettre un coup de peinture avant l’arrivée d’un nouveau locataire, de changer la moquette ou de remettre la chaudière en état par exemple.
Financer les travaux de rénovation et trouver le bon artisan
Bien que les travaux de rénovation peuvent parfois être relativement lourds (en particulier dans le cas des revêtements de sol dans les grandes pièces ou le remplacement de la chaudière), le propriétaire peut bénéficier d’une déduction des revenus fonciers. Les travaux visant à maintenir ou améliorer la qualité de vie du logement (travaux de rénovation de la salle de bain, de la cuisine ou du chauffage) sont éligibles à une telle déduction.
Dans tous les cas, il est nécessaire de trouver un artisan pour entreprendre les travaux nécessaires. En optant pour un artisan labelisé RGE, vous pouvez également bénéficier d’un crédit d’impôts selon vos revenus. N’hésitez pas à demander plusieurs devis et à faire jouer la concurrence pour profiter de travaux à moindre coûts. Selon la nature des travaux, vous pouvez faire appel à une entreprise spécialisée dans les travaux de rénovation ou faire appel à plusieurs artisans spécialisés (plombier chauffagiste à Angers, électricien, plaquiste, etc.).